يواجه أصحاب العقارات التجارية الذين يمتلكون وحدات سكنية كجزء من محافظ متعددة الاستخدامات ضغوطًا تنظيمية ومالية متزايدة، وفقًا لتحليل الصناعة الذي يسلط الضوء على تحديات إدارة العقارات "فوق المتجر".
استحوذ العديد من تجار التجزئة وأصحاب العقارات التجارية على محافظ العقارات السكنية بشكل افتراضي من خلال ترتيبات الإيجار متعدد الاستخدامات أو عمليات الشراء للتملك الحر، مما خلق تحديات إدارية للمؤسسات التي تركز في المقام الأول على العمليات التجارية.
ويمتد عبء الإدارة ليشمل إدارة الإيجارات، وتحصيل الإيجار، والإصلاحات، وفحوصات السلامة، وإدارة الودائع، وعمليات التفتيش، ومتطلبات الترخيص. وفقا للمذكرة التوجيهية لإدارة العقارات التجارية التابعة للمعهد الملكي للمساحين القانونيين في إنجلترا وويلز، هناك "اختلافات كبيرة" بين إدارة الشاغلين التجاريين والسكنيين في المشاريع متعددة الاستخدامات، لا سيما فيما يتعلق بالحماية القانونية الأكبر الممنوحة للمستأجرين السكنيين.
منذ الأول من مايو، أدخل قانون حقوق المستأجرين تغييرات على الإيجارات السكنية الخاصة، بما في ذلك نقل الإيجارات المؤكدة على أساس دوري وتغيير عمليات المالك. تشمل المتطلبات الإضافية حماية الودائع، وسلامة الغاز والكهرباء، ومعايير الطاقة، وشيكات حق الإيجار، وصناديق المرضى والترخيص الانتقائي.
بالنسبة للمحافظ المتفرقة، يمكن أن تختلف متطلبات الامتثال حسب السلطة المحلية، حيث تواجه العقارات المماثلة في مناطق المجالس المختلفة التزامات ترخيص مختلفة.
تظهر البيانات الحكومية أن الشركات تمثل 15% من الإيجارات الخاصة في إنجلترا على الرغم من أنها تشكل 6% فقط من أصحاب العقارات، حيث يمتلك ما يزيد قليلاً عن نصف مالكي الشركات خمسة عقارات أو أكثر.
تشير مصادر الصناعة إلى أن الحيازات السكنية العرضية يمكن أن تعاني من الإيجارات غير المراجعة، والفراغات التي يمكن تجنبها، والصيانة التفاعلية، وتكاليف الإدارة التي لا يتم أخذها في الاعتبار على مستوى المحفظة. وتمتد المشكلة إلى ما هو أبعد من تكاليف الممتلكات المباشرة، حيث غالبًا ما يُطلب من مديري العقارات أو فرق المرافق أو الإدارات القانونية التدخل في الإصلاحات أو الشكاوى أو المسائل المتعلقة بالمتأخرات.
يمكن أن يكون التعرض للمخاطر أيضًا غير متناسب مع قيمة الأصول. يمكن أن تتصاعد الإصلاحات التي يتم التعامل معها بشكل سيء إلى شكاوى المستأجرين أو المشكلات التنظيمية، في حين أن المشاكل في الوحدات السكنية يمكن أن تؤثر على المستأجرين التجاريين أدناه من خلال الأضرار الناجمة عن المياه، أو المخاوف المتعلقة بالسلامة من الحرائق، أو العيوب الهيكلية.
يقترح آدم هيلز، مدير خدمات العملاء في LRG Living Markets، أن على مديري العقارات التجارية تقييم ما إذا كانت لديهم معرفة شاملة بممتلكاتهم السكنية ومقاييس الأداء. وقال: "السؤال الأول لأي مدير عقاري تجاري هو: هل نعرف بالضبط ما هي العقارات السكنية التي نمتلكها وكيف يتم أدائها؟".
يمكن أن توفر المعلومات المركزية حول الإيجار والإشغال والمتأخرات والإصلاحات والمواعيد النهائية للامتثال ومتطلبات رأس المال رؤية شاملة للمحفظة بدلاً من إدارة كل عقار على حدة. يمكن لهذا النهج تحديد العقارات غير المستأجرة أو فرص التجديد أو الأصول المناسبة للتخلص منها.
يشير التحليل إلى أن قرارات الاحتفاظ أو التخلص يجب أن تتبع تقييم الدخل والتكلفة والحالة والمخاطر والقيمة الإستراتيجية بدلاً من الملكية السلبية. قد يكون لبعض العقارات التي تم الحصول عليها على مدى سنوات عديدة اتفاقيات إيجار مختلفة، وتاريخ إيجار، وسجلات امتثال، مع وثائق متناثرة عبر المكاتب الإقليمية، أو الوكلاء التجاريين، أو المحامين، أو فرق المرافق.
بالنسبة لأصحاب العقارات التجارية الذين لديهم ممتلكات سكنية، تتطلب البيئة التنظيمية ومتطلبات الامتثال الآن أساليب إدارة متخصصة، مع البديل المتمثل في أعباء التكلفة المحتملة والتعرض للمخاطر عبر العقارات العقارية الأوسع.
مواكبة آخر الأخبار في قطاعي العقارات السكنية والتجارية.